Il Codice Civile prevede numerose cause per estinzione dell'ipoteca, con conseguente perdita della sua efficacia, sono contenute nell'articolo 2878 e riguardano i casi in cui:
Bisogna ricordare che "estinzione" e "cancellazione" dell'ipoteca non sono la stessa cosa.
L'estinzione dell'ipoteca la rende inutilizzabile, cioè toglie la possibilità per chiunque di adoperarla ma nella forma continuerà a figurare, così un eventuale acquirente dell'immobile pretenderà che esso venga liberato anche dalle annotazioni.
La procedura che consegue la cancellazione delle formalità è definita "cancellazione di ipoteca" e avviene diversamente in funzione del tipo di ipoteca.
La cancellazione dell'ipoteca volontaria può essere ottenuta sia con modalità automatica che mediante atto notarile.
Con la lesse n° 40 del 2 aprile 2007 (cosiddetta Legge Bersani), sarà sufficiente che la banca comunichi l'avvenuta estinzione del mutuo ai competenti uffici. Si eviterà il coinvolgimento del notaio e l'azzeramento di qualsiasi spesa bancaria o erariale.
La Legge precisa infatti che la formalità va eseguita "senza alcun onere per il debitore".
Per i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007, entro 30 giorni dall'estinzione la banca dovrà spontaneamente inviarne notifica all'Agenzia del Territorio, che procederà alla cancellazione dell'ipoteca.
Poiché non sono state previste sanzioni nei confronti delle banche che omettono di effettuare la suddetta comunicazione, affinché l'obbligo venga rispettato, il creditore dovrà inoltrare una richiesta scritta.