Ipoteca

L'ipoteca è una delle forme più efficaci di garanzia reale per il creditore, lo mette al riparo dalla vendita del bene vincolato o dal concorso di altri creditori non garantiti.

Le caratteristiche sono:

1. un diritto accessorio nel senso che se il debito manca o finisce, anche l'ipoteca non ha ragione di essere e si estingue.
2. l'indivisibilità, perché si estende su tutto il bene vincolato a garanzia dell' intero credito;
3. diritto di sequela, perché l’ipoteca segue il bene, se il bene ipotecato viene venduto l'ipoteca passa al nuovo acquirente.

In caso di mancato pagamento, il creditore ha il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, anche in confronto del terzo acquirente, e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione.

L'ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo, possono essere:

1. beni immobili;
2. l'usufrutto dei beni stessi;
3. il diritto di superficie;
4. il diritto dell'enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico.

L'elenco dei diritti sui beni immobili sottoponibili ad ipoteca è prevista dall'art. 2810 C.C. ed è tassativa. Non sono pertanto sottoponibili ad ipoteca altri diritti parziari che possono gravare l'immobile (ad es. uso ed abitazione) e le servitù.

Sono ipotecabili anche, sulla base di leggi speciali, beni mobili iscritti su pubblici registri (autoveicoli, navi, aerei, rendite dello Stato).

L'ipoteca è legale, giudiziale o volontaria; si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.

Ipoteca volontaria

L’ipoteca volontaria si costituisce mediante un atto volontario (contratto o atto unilaterale) del debitore o del terzo datore d’ipoteca. Questa forma di garanzia è utilizzata in caso di stipula di un contratto di mutuo.

Riguardo ai tempi di erogazione, è bene sottolineare che nella maggior parte dei casi le banche rendono disponibile la somma di mutuo almeno 10 giorni dopo la stipula dell’atto notarile, al fine di realizzare il “consolidamento dell’ipoteca”.

Ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale si costituisce mediante ogni sentenza che porta condanna al pagamento di una somma o all'adempimento di altra obbligazione ovvero al risarcimento dei danni da liquidarsi successivamente.

E’ bene sottolineare che per iscrivere ipoteca giudiziale sui beni del debitore può essere sufficiente anche un decreto ingiuntivo a seguito di un fattura non pagata.

Ipoteca legale

L’ipoteca legale può essere iscritta contro la volontà del debitore nei casi previsti dalla legge. Ad esempio quando il venditore di un immobile non è pagato dall’acquirente, oppure quando i coeredi di immobili ereditati attendono il conguaglio in denaro.